Иваново захлестнула волна коммунальных войн

Заканчивающийся 2019 год, особенно его вторая половина, стал для Иваново временем коммунальных войн. Целый ряд управляющих компаний пытается расширить свой жилфонд за счёт переманивания домов от конкурентов. У всех свои мотивы и свои приоритеты по части привлекаемого жилфонда, так что довольно интересно проследить за тем, кто и как пытается устроить передел коммунального рынка.

Поскольку участниками этой схватки за умы и деньги жителей является чуть ли не десяток управляющих компаний (УК), мы ограничим наш обзор только самыми активными и яркими представителями.

Одной из наиболее деятельных управляющих компаний оказалась УК «Корона». За последний период во множестве домов в Иваново прошли и продолжают идти общие собрания собственников (ОСС), на которых жителям предлагается выбрать «Корону» в качестве новой управляющей компании.

Во многих случаях эти ОСС проходят на домах, которые обслуживает УК «Жилищно-сервисная служба» (ЖСС). Как выяснилось, такой выбор не случаен. По нашей информации, этой осенью в «Корону» перешёл топ-менеджмент ЖСС. А именно исполнительный директор и два управляющих.

И в то же самое время на домах ЖСС вдруг резко стали проводиться общие собрания собственников по выбору «Короны» в качестве новой УК. Часто ли бывают такие совпадения? Высказываются предположения, что перешедшим в стан конкурентов руководителям было сделано предложение, от которого, как говорится, нельзя было отказаться, но с условием, что они с собой уведут жилые дома. В принципе, такая гипотеза вполне укладывается в общую канву событий. Кроме того, в копилку этой версии можно добавить ещё один момент: бывшие коллеги были замечены на домах, где инициированы и проходят общие собрания собственников. Об этом рассказывают действующие сотрудники ЖСС, которые приезжали на дома выполнять работы по текущему содержанию жилья и видели, как их бывшее руководство обходит квартиры и агитирует жителей уйти из ЖСС в «Корону».

Интересно, что выбирает УК «Корона» дома в хорошем состоянии, где этим летом уже был проведён текущий ремонт фасадов, цоколей, внутренних коммуникаций. А в некоторых домах ещё и капитальный ремонт недавно проведён. Одним словом, выбираются дома, где в ближайшее время вряд ли потребуются крупные финансовые вливания. Неплохой выбор, как нам кажется, тем более УК «Корона» было у кого узнать о наиболее лакомых кусочках жилфонда ЖСС.

Если «Короне» удастся разбавить свой жилфонд такими хорошими домами, то вполне возможно, что в следующем году им удастся поправить своё положение в рейтинге управляющих компаний, который составляет Государственная жилищная инспекция.  По итогам девяти месяцев 2019 года они занимают 59 место из 60. Впрочем, нет никаких гарантий, что ещё через год-два они опять не упадут на дно рейтинга ГЖИ, ведь даже хорошие дома имеют свойство приходить в негодность, если к их обслуживанию относиться без должного внимания.

Надо сказать, что такое невысокое положение «Короны» в рейтинге ГЖИ перестает удивлять, если обратиться к данным Арбитражного суда. Там зафиксировано немалое количество судебных разбирательств между надзорным органом и этой УК. Так получается по той причине, что жители обращаются у Госжилинспекцию с жалобами на работу управляющей компании. Инспекторы ГЖИ проводят проверку по этому поводу и, если нарушения подтверждаются, то на управляющую компанию накладываются штрафы и предписания об устранении нарушений. Если УК допускает серьёзные промашки, то и наказание оказывается достаточно суровым. Так вот, чтобы избежать этих взысканий, управляющие компании нередко подают на ГЖИ в суд и пытаются оспорить решение жилищных инспекторов. К примеру, в отношении УК «Корона» ГЖИ установила нарушение в рамках обслуживания ВДГО (газовое оборудование в домах). УК пыталась оспорить, но предписание ГЖИ судом признано действительным (А17-2229/2019). С газом в домах шутки плохи.

Или вот ещё пример: «Корона» пыталась оспорить предписание ГЖИ, по которому на управляющую компанию были возложены обязанности по восстановлению работоспособности целого ряда узлов учёта тепловой энергии сразу в 11 домах. Суд опять же поддержал позицию Жилищной инспекции и не признал предписание ГЖИ недействительным, как того хотела УК «Корона» (А17-1338/2019). Так что иногда управляющим компаниям всё-таки приходится работать усерднее, чем того хочется. С другими судами между «Короной» и Службой государственной жилищной инспекции Ивановской области вы сами можете ознакомиться на сайте Арбитражного суда.

Впрочем, к судам приводит не только сама работа управляющей компании, но и то, как проводятся общие собрания собственников по переходу в «Корону». По словам жителей, ОСС проходят без соблюдения процедур, которые установлены нормами жилищного законодательства.

А именно отсутствуют уведомления о начале ОСС. Жителям ни до, ни в процессе голосования не показывают проект договора управления, который им предлагается заключить с УК «Корона». То есть люди даже не знают, на какие условия обслуживания они заочно должны согласиться, отдавая свой голос за эту компанию. Жители также отмечают, что в некоторых случаях инициаторы ОСС забывают проводить даже очную часть собрания и сразу переходят к заочной. После чего просто тихой сапой происходит сбор бюллетеней. То есть многие жители, по их словам, узнают о том, что их дом намерен перейти в новую УК только тогда, когда к ним в квартиру приходят люди с просьбой заполнить бюллетень голосования. Это печальные свидетельства, ведь людям не даётся времени на размышление, на анализ обстановки и условий. Стоит ли говорить, что уведомлений о начале ОСС многие также не видели, а значит, им не известны ни инициаторы перехода их дома в другую УК, ни сроки проведения голосования и подведения итогов. Сборщики бюллетеней, также почему-то не располагают такой информацией или же намеренно её утаивают, как считают жители.

Аналогично обстоит дело и с итоговыми протоколами ОСС, где указаны результаты голосования собственников. Эта информация должна быть вывешена на стендах в подъездах, чтобы все могли ознакомиться за что в итоге проголосовал их дом. Однако никто из жителей, с кем мы общались, ни разу их не видел и даже не знает, чем всё закончилось. Это, мягко говоря, странно. Почему итоговые протоколы ОСС направляются в ГЖИ и ЖСС, но жителям не показываются? Есть что скрывать или опасаются, что жители не поверят в то, что большинство из них проголосовало за «Корону»? А если вспомнить, что многие жители вообще не знали, что у них проходило ОСС, то нежелание обнародовать итоги такого голосования вполне объяснимо.

Естественно, что при таком странном подходе к ОСС (и с точки зрения законодательства, и с точки зрения обывателя) в домах появляются группы жителей, которые выступают против перехода в новую УК. Они и проводят альтернативные ОСС по повторному выбору ЖСС в качестве управляющей компании.

Интересен пример дома на Герцена, 3. Здесь, по инициативе одного из собственников по фамилии Ермаков в доме прошло ОСС, по итогам которого жители вроде как проголосовали за УК «Корона». Затем в доме проходит ещё одно общее собрание, на котором те же жители проголосовали уже за ЖСС. После этого гражданин Ермаков, инициатор ОСС за «Корону», подал в суд иск об оспаривании собрания за ЖСС. Однако суд в начале декабря отказал ему в удовлетворении требований. Так как истец не смог доказать, что собрание было проведено не по правилам. Тем более что ГЖИ прислало в суд своё заключение о том, что ОСС за ЖСС прошло в рамках жилищного законодательства.

Судя по всему, грядущий проигрыш в суде уже прогнозировался Ермаковым. Дело в том, что буквально за пару дней до решения суда, появился протокол уже третьего ОСС на Герцена, 3. Инициатором опять выступил Ермаков, и якобы жители опять проголосовали за «Корону». Насколько правомочно это собрание и действительно ли жители уже третий раз поменяли свое мнение, будет ясно позже. Неясно только, почему среди активных сторонников «Короны» в этом доме всё время фигурирует только одна фамилия. Неужели во всём доме не находится других жителей, готовых отстаивать свою «коронную» точку зрения?

Как говорится, будем посмотреть, чем всё закончится. А пока перейдём к другим участникам коммунальных майданов в городе.

В Иваново достаточно много ветхих и предаварийных домов. Поэтому они требуют к себе повышенного внимания со стороны коммунальных служб, а их обслуживание и поддержание в нормальном состоянии требует значительных финансовых затрат со стороны управляющих компаний. При всём при этом тариф на обслуживание таких домов точно такой же, как и для более новых зданий, так что работа с ветхим жилфондом часто оказывалась не только финансово невыгодной для УК, но иногда и вовсе убыточной. Как следствие, управляющие компании стали отказываться от проблемного жилфонда. Чтобы эти дома не остались без коммунального прикрытия, властями было принято решение повысить для них тариф на обслуживание на 4-5 рублей за квадратный метр и выставить дома на муниципальный конкурс. С таким повышенным тарифом многие дома опять вернулись в свои прежние управляющие компании. Но далеко не все. Часть УК так и не захотели вновь обслуживать проблемные дома даже с повышенным тарифом. По словам жителей, в основном, это были небольшие коммунальные организации, которые просто не могли переварить такой жилфонд. Вот на такие бесхозные дома и обратили своё внимание управляющие компании, учреждённые Николаем Журавлёвым.

Мы не зря говорим во множественном числе. На данный момент Журавлёвым учреждено 11 компаний. Причём только в 2019 году создано целых семь управляющих организаций. Однако локомотивами этого коммунального холдинга по-прежнему являются УК «Добро» и УК «Сатурн Сервис».

Эта россыпь компаний в своё время и начала участвовать в муниципальных конкурсах и брать на обслуживание старый жилфонд. Казалось бы, они совершают настоящий подвиг, беря ответственность за тех, от кого отказались все остальные. Однако жители этих домов далеки от того, чтобы идеализировать мотивы и качество работы компаний Журавлёва. По словам собственников квартир, в их домах практически ничего не делается с тех пор, как их передали в УК Журавлёва, и всё, что ещё находится в приличном состоянии в их домах — это ещё наследие предыдущих управляющих. И это несмотря на то, что жители оплачивают услуги коммунальщиков по повышенному тарифу. Таким образом, их и так старые дома ещё быстрее начинают приходить в негодность.

Люди всерьёз опасаются, что принцип работы компаний Журавлёва — это забирать дома по муниципальному конкурсу, а потом их не обслуживать, то есть просто собираются деньги без проведения каких-либо значимых и затратных работ. По их словам, на такие мысли их наталкивают примеры других домов, которые ранее обслуживали эти УК.

Они считают, что это настоящий конвейер, и компании работают спустя рукава до тех пор, пока жители не подают в суд или не переходят на непосредственное управление. А дальше, судя по всему, отработанные управляющие компании, лишившиеся домов, просто выкидываются на свалку. На сегодня ликвидированы уже две УК, которые учреждал Журавлёв. Правда, как мы видим, им на смену уже созданы новые.

На сегодняшний день, поток домов с муниципальных конкурсов, видимо, стал пересыхать, поэтому компании Журавлёва начинают обращать внимание на жилфонд конкурентов и пытаться забрать у них дома.

В этом ключе интересно посмотреть на уведомление о проведении общих собраний собственников (ОСС), с помощью которых дома пытаются перевести в одну из компаний Журавлёва, а именно УК «Сатурн Сервис». С одной стороны, в уведомлении на Бакинском проезде, 84 указано, что на собрании будет выбираться «Сатурн» в качестве УК, а также будет утверждаться проект договора с ним и размер платы за ЖКУ. Однако в шапке уведомления чёрным по белому написано, что проводиться будет всего лишь «ознакомительное общее собрание». Если людей хотят только ознакомить с предложениями «Сатурн Сервиса» по переходу в их компанию, то на таком собрании нельзя принимать никаких решений и начинать голосование в очно-заочной форме.

С другой стороны, если абстрагироваться от того, что это ознакомительное собрание, и предположить, что жителей действительно уведомляют о начале полноценного ОСС по смене управляющей компании, то мы опять же видим нестыковки. В уведомлении, как и в случае с «Короной» не указано, кто является инициатором этого собрания, не обозначены сроки проведения голосования, в повестке вообще отсутствуют пункты по выбору счётной комиссии, председателя и места хранения протоколов. Можно ли это понимать как то, что в реальности никто контролировать это собрание не будет, голоса собственников подсчитываться не будут, а в протоколе просто напишут нужные цифры? Или же причиной является отсутствие опыта проведения общих собраний в рамках жилищного законодательства? Ведь до этого дома в основном приходили в компании через муниципальный конкурс, а там мнения жителей спрашивать не надо. 

Если говорить о судах и нарушениях, то, похоже, и здесь всё с этим в порядке. Скажем, жители Павленко, 1 выяснили, что в голосовании по выбору «Сатурн Сервис» приняли участие собственники, которые давно уехали из этого дома, а одна женщина и вовсе умерла 10 лет назад. Однако бюллетени с их подписями откуда-то появились. По нашей информации, сейчас готовится иск в суд об оспаривании голосования с такими «мёртвыми душами», где будут представлены факты этих нарушений.

Тем временем, давайте перейдём к третьему и последнему на сегодня участнику передела коммунального рынка в Иваново.

Как мы уже говорили, в городе много старого малоэтажного жилфонда. Часть этих домов властям удалось пристроить в частные УК через повышение тарифа на обслуживание. Однако некоторые дома были, видимо, настолько печальные, что не помогло даже повышение тарифа, и на муниципальных конкурсах их просто никто не захотел забирать на обслуживание. Чтобы решить эту проблему, власти создали МУП «Муниципальную управляющую организацию» (МУП МУО), куда и передали эти проблемные дома. Обслуживание этого жилья дело неблагодарное, что и отражается на финансовых показателях муниципальной УК. Согласно данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, дебиторская задолженность в активах составляет более 50%, наблюдается отрицательная динамика доходов. А самое главное — наблюдается нулевая рентабельность или убыточность. Другими словами, проблемный жилфонд, похоже, тянет компанию на дно.

При таком положении дел крайне интересно наблюдать за тем, как муниципалы пытаются сменить вектор развития компании. На сегодняшний день, МУП МУО пытается пополнить свой жилфонд среднеразмерными домами в хорошем состоянии, для чего активно инициируются общие собрания жителей.

Высказываются предположения, что таким образом муниципалы пытаются пополнить бюджет компании за счёт привлечения хороших домов, чтобы использовать их как доноров для обслуживания ветхого жилфонда. С точки зрения жителей старых малоэтажек, это хорошая инициатива, которая позволит проводить регламентные работы в большем объёме и поможет поддерживать на плаву их дома. А вот жителей более благополучных домов, которым сейчас предлагается перейти в МУП, мягко говоря, не сильно радует перспектива обеспечивать своими деньгами дотационные малоэтажки. Впрочем, пока это всё обсуждается на уровне слухов и городских страшилок, но дыма без огня не бывает, и состояние муниципальной компании даёт вполне очевидный повод для таких разговоров.

Поводы для разговоров дают и уже традиционные нарушения при проведении общих собраний. Скажем, по словам жителей Кохомского шоссе, 22А, их опять не уведомили о проведении такого важного для дома собрания и голосования, им не дали заранее ознакомиться с повесткой, а также лишили возможности совестно обсудить вопросы смены УК на очной части. Ну и как итог, жители считают, что был произведён неправильный подсчёт голосов и в реальности необходимый кворум не был набран. Так что и здесь всё будет решаться в суде.

Подытоживая всё выше сказанное, сейчас мы наблюдаем небывалую активность управляющих компаний, которые всеми способами пытаются оторвать побольше домов у своих коллег из других УК. Нет, конкурентная борьба шла всегда, но таких масштабов в рамках города она не достигала уже давно. Мы будем следить за развитием событий и держать наших читателей в курсе всех перипетий коммунальных войн в Иваново.